Νέος Οικοδομικός Κανονισμός: Καθοριστικές ρυθμίσεις και οι επιπτώσεις στην οικοδομική δραστηριότητα
Η πρόσφατη τροπολογία σχετικά με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό ανοίγει τον δρόμο για την επανέναρξη οικοδομικών εργασιών σε οικοδομές που είχαν ξεκινήσει μέχρι και την 11η Δεκεμβρίου 2024. Αυτή η απόφαση προήλθε μετά από τις ενστάσεις που υποβλήθηκαν στο Συμβούλιο της Επικρατείας, το οποίο έκρινε ότι οι οικοδομικές δραστηριότητες που δεν έχουν ξεκινήσει έως την παραπάνω ημερομηνία θα πρέπει να αναθεωρήσουν την οικοδομική τους άδεια, γεγονός που θα έχει ως αποτέλεσμα την απώλεια κινήτρων και προσαυξήσεων.
Η τροπολογία καταργεί το οριζόντιο μπόνους για επιπλέον ορόφους, καθώς και τη δυνατότητα κατασκευής πισινών και παταριών χωρίς να συνυπολογίζονται στον συνολικό συντελεστή δόμησης. Η παρέμβαση αυτή έρχεται ως απάντηση στις “εκκρεμότητες από το παρελθόν”, όπως τις χαρακτήρισε ο υπουργός Περιβάλλοντος, Σταύρος Παπασταύρου.
Ο κ. Παπασταύρου τόνισε ότι είναι απαραίτητο να ξεκινήσει ξανά η οικοδομική δραστηριότητα χωρίς την ανασφάλεια και την αβεβαιότητα που κυριαρχούσαν το προηγούμενο διάστημα. Ανακοίνωσε πως τα κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, που κρίθηκαν ως αντισυνταγματικά, θα καταργηθούν. Σκοπός είναι να επιτευχθεί μια ισορροπία μεταξύ της νομικής ασφάλειας και της προστασίας των πολιτών.
Με αυτή τη ρύθμιση, το Υπουργείο Περιβάλλοντος προσδοκά να κατοχυρώσει νομικά τις οικοδομικές άδειες με τα κίνητρα του ΝΟΚ, αποτρέποντας νέες προσφυγές μέχρι την ολοκλήρωση των 227 πολεοδομικών σχεδίων που είναι σε εξέλιξη.
Κατηγορίες περιπτώσεων και νομικές ρυθμίσεις
Η νέα τροπολογία προσδιορίζει τρεις διακριτές κατηγορίες περιπτώσεων. Η 11η Δεκεμβρίου 2024, όταν δημοσιεύθηκε η απόφαση του ΣτΕ, λειτουργεί ως κομβικό σημείο. Το μπόνους δόμησης ισχύει μόνο για τις περιπτώσεις που οι οικοδομικές εργασίες έχουν ξεκινήσει αποδεδειγμένα έως αυτήν την ημερομηνία.
Για τις άδειες που έχουν εγκριθεί αλλά δεν έχουν ξεκινήσει έως τις 11 Δεκεμβρίου, επιβάλλεται αναθεώρηση με αφαίρεση των επιπλέον κινήτρων, ενώ οι οικοδομές θα πρέπει να δομηθούν με μειωμένο συντελεστή. Στην περίπτωση αυτή, οι φόροι και τα παράβολα που καταβλήθηκαν θα επιστραφούν και οι υπηρεσίες θα πρέπει να εξυπηρετήσουν τις αναθεωρημένες άδειες κατά προτεραιότητα.
Η τρίτη κατηγορία περιλαμβάνει οικοδομικές άδειες που εκκρεμούν στα τακτικά δικαστήρια ή έχουν ακυρωθεί. Αυτές οι περιπτώσεις μπορούν να προχωρήσουν μόνο αν έχουν ολοκληρώσει τον φέροντα οργανισμό και εφόσον εγκριθούν από τα σχετικά όργανα, με την προϋπόθεση καταβολής περιβαλλοντικού ισοζυγίου.
Ωστόσο, η τροπολογία έχει προκαλέσει ανησυχίες. Νομικοί εκπρόσωποι των δήμων που προσέφυγαν στο ΣτΕ τη θεωρούν πλήρως αντισυνταγματική, επισημαίνοντας ότι προσπαθεί να διορθώσει προηγούμενες αντισυνταγματικές ρυθμίσεις δημιουργώντας νέες. Η παρέμβαση του υπουργού σχετικά με το περιβαλλοντικό ισοδύναμο στοχεύει στην αποτροπή δημιουργίας ημιτελών κτισμάτων, που ενδέχεται να έχουν αρνητικές επιπτώσεις στο περιβάλλον και την δημόσια υγεία.
Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο αναμένεται να διατεθεί για την ανάπτυξη πράσινων χώρων στις περιοχές όπου έχει γίνει χρήση του μπόνους δόμησης, προσφέροντας έτσι μια εναλλακτική λύση ενάντια στις επιπτώσεις της αστικής ανάπτυξης.
Επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων
Η νέα νομοθετική ρύθμιση αναμένεται να έχει σημαντικές επιπτώσεις στην οικοδομική αγορά. Υπολογίζεται ότι υπάρχουν περίπου 2.500 ακίνητα που είχαν “παγώσει” όλες τις διαδικασίες. Η τροπολογία στοχεύει στο να “ξεκλειδώσει” την οικοδομική δραστηριότητα σε αυτές τις περιπτώσεις, διευκολύνοντας έτσι τη συνέχιση των εργασιών.
Ωστόσο, η πλήρης αποκατάσταση του οικοδομικού τοπίου θα εξαρτηθεί από την ολοκλήρωση όλων των πολεοδομικών μελετών που βρίσκονται σε εξέλιξη. Αυτές οι μελέτες θα αποσαφηνίσουν το τι μπορεί να κατασκευαστεί και πού, προσδιορίζοντας τα απαραίτητα τετραγωνικά μέτρα που είναι δυνατό να δομηθούν.